Case Study - Arahan Meroboh Tambahan Ubahsuai Rumah Melebihi Had Anjakan

Assalamualaikum & salam sejahtera! Kali ini saya nak kongsikan satu masalah ubahsuai rumah di seksyen U2 Shah Alam yang telah saya uruskan sejak bulan Mac 2013 dan alhamdulillah baru selesai pada bulan Disember 2013 ini serta telah mendapat pelan kelulusan ubahsuai rumah dari MBSA. 

 

 

Di atas adalah gambar dokumen permit kelulusan ubahsuai rumah; nama pemilik, alamat & nombor fail dipadamkan untuk menjaga privasi klien saya.

Secara ringkas, berikut adalah kronologi peristiwa yang berlaku ;
 
Mac 2013
- Pemilik telah mula mengubahsuai rumah tanpa mendapat kebenaran MBSA
- MBSA buat lawatan tapak & kemukakan arahan henti kerja di tapak
- Kontraktor menghubungi saya & mohon bantuan untuk selesaikan masalah
- Saya jumpa klien/pemilik di tapak & berbincang
- Saya sediakan surat rayuan bersama lakaran pelan & kemukakan ke MBSA
 
April 2013
- MBSA keluarkan surat jawapan kepada rayuan bersama kebenaran bersyarat & anggaran denda
- MBSA benarkan submit plan dengan syarat bina ikut had anjakan yang dibenarkan
- MBSA juga arahkan roboh bahagian rumah yang dibina melebihi had anjakan
- Saya jumpa MBSA & berbincang mohon kebenaran untuk kekalkan binaan lebih had & mohon didenda sahaja
- Klien juga jumpa MBSA untuk berbincang & mohon buat rayuan kali ke-2
 
Mei 2013
- Saya berbincang dengan klien & buat surat rayuan kali ke-2
- Rayuan ke-2 memohon MBSA beri kebenaran untuk tidak meroboh bahagian yang telah dibina & mohon agar MBSA kenakan denda sahaja
 
Jun 2013 - Ogos 2013 saya naik turun MBSA untuk follow-up status rayuan kali ke-2, tapi dimaklumkan bahawa klien perlu patuh pada surat jawapan MBSA yang pertama dan kali ni MBSA sangat tegas.
 
September 2013 - Klien & saya naik turun MBSA berbincang lagi dengan pegawai & dimaklumkan MBSA tidak akan layan rayuan ke-2 disebabkan kesalahan klien yang serius kerana membuat ubahsuai sebelum mendapat kebenaran MBSA & ubahsuai yang dibina adalah melebihi had anjakan yang dibenarkan.
 
Oktober 2013 - Saya berbincang dengan klien & mencadangkan agar beliau patuh arahan MBSA. Syaratnya, klien perlu sign surat akujanji akan merobohkan binaan yang melebihi had anjakan & bina semula ikut had anjakan ubahsuai yang dibenarkan. Klien akhirnya setuju dan saya mulakan kerja penyediaan pelan untuk dikemukakan ke MBSA.
 
November 2013
- Pelan siap & dikemukakan ke MBSA bersama dokumen/surat-akujanji
- Dua kali pelan dikemukakan & disemak MBSA & ditolak semula kerana ada pembetulan yang perlu dilakukan pada pelan dan dokumen tambahan diperlukan oleh MBSA.
 
Disember 2013
- Pelan & dokumen dikemukakan ke MBSA kali ke-3 & disemak semula
- Klien telah membayar sejumlah denda yang agak besar dalam RM3k++
- iaitu denda ubahsuai sebelum mendapat kelulusan (5x kali ganda dari jumlah fee proses pelan) & denda 20x ganda kerana ubahsuai melebihi had anjakan ubahsuai rumah
- akhirnya pelan telah diluluskan & mendapat permit kerja di tapak.

KESIMPULAN
Anda nak ubahsuai rumah & hidup tenang & jimat duit? Senang sahaja, caranya ialah ;
- Jangan buat ubahsuai tanpa kebenaran PBT
- Lantik akitek/perunding untuk sediakan pelan & kemukakan ke PBT
- Selepas pelan diluluskan, buatlah ubahsuai dengan mengikut had anjakan yang diluluskan dalam pelan lulus

NASIHAT SAYA
Sebelum mengubahsuai rumah, patuhilah peraturan PBT kawasan anda, insya-Allah hidup anda tenang dan bahagia & jiran pun senang dengan anda. Saya sebenarnya dah letih uruskan masalah macam ni, kasihanlah kat saya sebab fee saya murah sahaja hanya nilai sekangkang kera, bukan macam fee akitek yang sekangkang kingkong (fee akitek 10% dari nilai projek) hehehe! 

Sampai disini sahaja dulu, harap post kali ini memberi manfaat pada anda & jumpa lagi dalam post yang akan datang!

KLIK SINI UNTUK KHIDMAT REKABENTUK & PENYEDIAAN PELAN KE MBSA

Had Anjakan Tambahan Ubahsuai Rumah Lot Tepi di Shah Alam

Assalamualaikum & Salam sejahtera! Dah lama saya tak menulis kat blog ni! Kali ni saya nak bincangkan Berapakah had & jarak tambahan rumah lot tepi yang dibenarkan di kawasan Shah Alam? Ramai pemilik rumah lot tepi di Shah Alam yang masih kabur dengan garispanduan had ubahsuai & had tambahan rumah yang dibenarkan oleh MBSA.

Untuk menyelesaikan masalah ini, saya sekadar termampu telah membuat beberapa lakaran had anjakan bangunan yang dibenarkan bagi tambahan pindaan rumah di Shah Alam. Sebenarnya dah lama saya paparkan kat website lama saya, rasanya tahun 2008 kot, tapi sebab website tu agak hodoh & tak glemer jadi saya terpaksalah update kat blog ni hehehe!

Dibawah adalah pelan kasar had tambahan yang dibenarkan oleh MBSA bagi rumah teres jenis lot tepi (corner lot) di kawasan Shah Alam.

1. Tambahan Depan rumah - Boleh tambah bahagian depan rumah atas & bawah, syaratnya perlu kekalkan 'clearance' 20' antara dinding baru & pagar rumah.

2. Tambahan Tepi rumah - Boleh tambah bahagian tepi rumah atas & bawah, syaratnya perlu kekalkan 'clearance' 20' antara dinding baru & pagar rumah.

3. Tambahan Belakang rumah - Boleh tambah bahagian atas & bawah rapat ke pagar, syaratnya bumbung bahagian belakang tak boleh melebihi pagar rumah. Biasanya dalam plan saya akan design & lukis concrete gutter tersembunyi yang tak tersembul dari had pagar rumah belakang.

Tentang jenis rekabentuk tambahan & pindaan rumah samada design tropikal, bali design, modern, postmode atau roman classic, terpulanglah kepada pilihan anda, yang penting pelan yang dikemukakan ke MBSA perlu mengikut syarat teknikal yang digariskan dalam borang tambahan/pindaan rumah MBSA. Jika anda tinggal diluar Shah Alam, sila rujuk garispanduan & had ubahsuai rumah dengan PBT di kawasan anda kerana syarat-syarat PBT lain mungkin berbeza dengan MBSA.

InsyaAllah di masa akan datang (jika saya rajinlah hehe) saya akan paparkan lagi lakaran had anjakan bagi rumah jenis lot tengah, endlot, semidi & banglo untuk maklumat para pengunjung blog ini. Atau anda boleh terus klik sini untuk melihat semua gambaran had tambahan tersebut. Jumpa lagi dalam post yang akan datang!

KLIK SINI UNTUK KHIDMAT REKABENTUK & PENYEDIAAN PELAN UBAHSUAI RUMAH DI SHAH ALAM

Masalah Ubahsuai Rumah - Pembeli rumah terpaksa bayar denda penjual rumah!

Assalamualaikum & Selamat berpuasa & berbuka! Kali ini saya nak kongsi tentang Masalah Ubahsuai Rumah di Shah Alam, dimana Pembeli rumah (3rd buyer) terpaksa bayar denda penjual rumah yang telah membuat ubahsuai terdahulu melencong dari kelulusan pelan MBSA. Untuk menjaga privasi klien, saya ceritakan secara umum tanpa menyebut nama & alamat pemilik, cuma saya paparkan seksyen lokasi rumah & visual bergambar.

Lebih kurang 2 minggu lepas, saya telah mengemukakan pelan ke MBSA untuk mendapatkan kelulusan ubahsuai rumah kepada klien yang telah membeli rumah di seksyen U8. Rumah tersebut telah diubahsuai oleh pemilik asal & salinan pelan lulus yang asal tahun 2003 diserahkan kepada pemilik baru.

Ringkas cerita, sewaktu saya di kaunter Jabatan Bangunan MBSA, hasil semakan didapati cadangan pelan yang saya kemukakan menepati syarat kelulusan MBSA, iaitu tambahan bahagian depan, tepi dan belakang adalah mengikut setback anjakan yang dibenarkan.

Tapi dari hasil semakan pelan juga didapati bahawa pemilik lama telah membuat ubahsuai bahagian belakang balkoni tingkat atas tanpa kelulusan dalam pelan yang terdahulu; dalam hal ini saya juga kemukakan pelan lulus pemilik terdahulu untuk disemak MBSA. Dalam pelan lulus yang lama tidak ada permohonan untuk membuat balkoni, jadi MBSA mengarahkan bahawa tambahan balkoni (oleh pemilik lama) dilabelkan sebagai cadangan baru. Sila lihat gambar di bawah.

Akibatnya, MBSA telah mengarahkan klien saya untuk membayar denda ubahsuai yang telah dibina dahulu oleh pemilik asal, walaupun sebenarnya kesalahan tersebut perlu ditanggung oleh penjual rumah. Untuk mendapatkan kelulusan bagi permohonan ubahsuai yang baru, klien saya terpaksa membuat bayaran tambahan iaitu denda RM1115, denda 5 kali ganda dari jumlah bil proses pelan atas sebab 'membina dahulu sebelum mendapat kelulusan pelan'.

Selepas bayaran denda dibuat maka barulah pelan-pelan tersebut diluluskan, permit kerja telah dikeluarkan dan sekarang klien saya sekarang sedang membuat ubahsuai rumah di tapak. Beliau terpaksa menghubungi pemilik/penjual rumah asal dan berbincang untuk mendapatkan gantirugi denda yang terpaksa ditanggungnya.

NASIHAT SAYA KEPADA PEMBELI RUMAH

Jika anda ingin membeli rumah dari pemilik yang telah membuat ubahsuai, sila pastikan bahawa;
- ubahsuai yang terdahulu ada kelulusan dari PBT
- ubahsuai dibina sama seperti pelan yang diluluskan
- semua salinan dokumen seperti resit/bil/pelan rumah asal diserahkan kepada anda
- dalam perjanjian jualbeli rumah dinyatakan bahawa semua bil/fee/denda rumah terdahulu ditanggung oleh penjual/pemilik asal rumah

Ini adalah perlu untuk mengelakkan anda dari menanggung beban tambahan disebabkan oleh kesalahan yang dilakukan oleh pemilik rumah asal. Jika ubahsuai yang terdahulu melencong dari pelan lulus, maka eloklah buat perjanjian tambahan bahawa penjual rumah akan menanggung denda ubahsuai tersebut jika dikenakan oleh PBT. Setakat itu sahaja kali ini, jumpa lagi dalam post yang akan datang & Selamat menjalani ibadah Puasa Ramadan!

KLIK SINI UNTUK KHIDMAT REKABENTUK & SUBMISSION PLAN KE MBSA

 

Panduan Ubahsuai Rumah 1 Tingkat ke 2 Tingkat di Shah Alam 2013

Assalamualaikum & Salam sejahtera! Alhamdulillah, setelah berbulan menunggu sejak penghujung 2012, minggu lepas saya telah menerima surat jawapan dari MBSA berkenaan rayuan Ubahsuai Rumah 1 Tingkat ke 2 Tingkat yang telah saya kemukakan bagi pihak 3 klien saya (yang tak selesai2 sejak 2012!) Alhamdulillah 2 surat jawapan MBSA untuk rayuan ubahsuai rumah di seksyen 27 & seksyen 30 telah keluar manakala 1 rayuan lagi untuk rumah di seksyen 2 masih dalam proses.

Ringkas cerita, MBSA telah memberi kebenaran untuk ubahsuai rumah 1 tingkat ke 2 tingkat dengan syarat tidak melebihi had anjakan bahagian tepi 10' dan semua tambahan 2 tingkat bermula dari bahagian tengah rumah hingga ke belakang rumah. Pemilik juga perlu memohon kebenaran dari jiran rumah sebelah tepi, depan & belakang secara bertulis. Dibawah adalah skrinshot surat jawapan MBSA; saya padamkan nama/alamat klien untuk menjaga hak privasi beliau.

Untuk tahun 2013 ini, saya boleh simpulkan bahawa cara membuat permohonan bagi ubahsuai rumah 1 tingkat ke 2 tingkat sangat berbeza dari prosedur tahun-tahun yang lepas kerana dokumen/surat yang perlu dikemukakan lebih banyak & perlu disediakan dengan teliti. Jika dulu saya hanya menyediakan 3 dokumen ringkas, iaitu surat rayuan 1tkt ke 2tkt bersama gambar rumah asal & lakaran pelan bersaiz A4 & dikemukakan ke MBSA, lepas itu tunggu surat jawapan dari MBSA dalam 2-4 minggu. Tapi tahun ini prosedur sudah makin rumit.

Sebagai panduan, berikut adalah dokumen yang telah saya kemukakan untuk rayuan Ubahsuai Rumah 1 Tingkat ke 2 Tingkat ke MBSA ;

1. Surat rayuan yang ditandatangani klien
2. Lukisan/lakaran/draf bersaiz A3 yang mengandungi cadangan pelan lantai, pelan bumbung, pandangan depan/belakang/tepi & keratan rentas
3. Lukisan pelan tapak & lokasi rumah serta gambar rumah asal (berwarna) depan/tepi/belakang disusun semuanya dalam 1 kertas A3
4. Kesemua lukisan A3 di atas dicetak sebanyak 42 set & diwarnakan; warna merah untuk tambahan baru & biru untuk bahagian yang dirobohkan

Semua dokumen di atas dikemukakan ke MBSA, dimana pegawai 'in-charge' bagi setiap seksyen perumahan tersebut akan membentangkan rayuan tersebut kepada semua ahli majlis dalam mesyuarat yang diadakan setiap minggu. Hasil mesyuarat tersebut akan dimaklumkan kepada saya dan keputusannya dijawab melalui surat secara pos kepada klien atau saya ambil di tingkat 8, Jabatan Bangunan, MBSA.

Lepas surat jawapan ini diterima, barulah saya sediakan pelan sebenar untuk dikemukakan ke MBSA. Sekarang saya sedang menyiapkan 2 pelan bersaiz A1 untuk ubahsuai 1tkt ke 2tkt untuk klien yang telah mendapat kebenaran. Dalam hal ini, jika anda memang bercadang untuk mengubahsuai rumah setingkat kepada dua tingkat, sebaiknya anda melantik akitek/perunding untuk menguruskan hal ini dari A-Z kerana prosedur & syarat-syarat MBSA sekarang amat ketat. Untuk pertanyaan lanjut tentang prosedur ini, bolehlah hubungi/sms saya di 019-6904405 @ emel ke pelukispelan1[at]gmail.com atau layari www.pelukispelan.co.nr

 DOWNLOAD PERCUMA - CONTOH RAYUAN & LAKARAN PELAN KE MBSA

Untuk memudahkan anda membuat permohonan tambahan rumah 1 tingkat ke 2 tingkat, saya telah menyediakan contoh surat rayuan & lakaran pelan sebagaimana yang dikehendaki MBSA. Anda boleh gunakan sampel ini sebagai rujukan untuk membuat rayuan jika anda ingin mengubahsuai rumah 1 tingkat ke 2 tingkat di Shah Alam. Gambar folder dibawah menunjukkan contoh surat rayuan dalam fail bmp & fail pdf lakaran pelan saiz A2 (boleh cetak pada saiz A3) dan saya dah zip/compress folder ini yang bersaiz 1.67 MB. 

 

Anda boleh download folder ini secara PERCUMA dan buka/decompress dengan winzip/winrar. Klik butang dibawah untuk download!