Masalah ubahsuai rumah yang dihadapi oleh pemilik rumah banglo di kawasan komuniti berpagar Setia Eco Park, Setia Alam, seksyen U13 Shah Alam

Di atas adalah video 3d rekabentuk ubahsuai banglo Setia Alam yang saya uruskan sehingga mendapat kelulusan pelan ubahsuai rumah dari MBSA

Assalamualaikum & salam sejahtera! Berdasarkan amalan biasa di komuniti berpagar seksyen U13 Setia Alam seperti Setia Eco Park, masalah ubahsuai yang sering dihadapi oleh pemilik banglo biasanya bukan berpunca daripada kekurangan ruang, tetapi lebih kepada sekatan komuniti, kelulusan, logistik dan kos. 

Walaupun tiada data rasmi yang menyenaraikan aduan khusus semua pemilik banglo di Setia Eco Park, beberapa isu berikut lazim berlaku dan konsisten dengan peraturan renovasi komuniti SP Setia. 

Masalah yang sering timbul:

• Pelan mengambil masa untuk diluluskan.

• Rekabentuk moden yang terlalu berbeza daripada tema asal mungkin ditolak.

• Sambungan yang mengganggu jiran atau kawasan hijau boleh mendapat bantahan.

2. Had waktu kerja kontraktor

Di komuniti berpagar, waktu renovasi biasanya terhad kepada hari dan masa tertentu sahaja. Kerja pada Ahad dan cuti umum lazimnya tidak dibenarkan. 

Kesan:

• Tempoh projek menjadi lebih panjang.

• Kos buruh meningkat kerana produktiviti harian lebih rendah.

• Kerja bising seperti hacking dan piling sukar dijadualkan.

3. Akses kontraktor dan kenderaan

Setia Eco Park mempunyai kawalan keselamatan yang ketat dengan sistem akses dan rondaan keselamatan. 

Cabaran biasa:

• Semua pekerja perlu didaftarkan.

• Lori bahan binaan memerlukan permit masuk.

• Mesin berat mungkin dihadkan.

• Kesesakan di pondok pengawal pada waktu puncak.

4. Deposit kerosakan dan tuntutan gantirugi

Pengurusan biasanya mengenakan deposit renovasi yang hanya dipulangkan selepas pemeriksaan selesai. Sebarang kerosakan jalan, longkang, landskap atau kemudahan awam boleh menyebabkan sebahagian deposit ditolak. 

5. Konflik dengan jiran

Banglo di Setia Eco Park bernilai tinggi dan kebanyakan penduduk sangat menjaga privasi.

Aduan yang lazim berlaku:

• Bunyi bising berpanjangan.

• Habuk pembinaan.

• Lori menghalang laluan.

• Sambungan bangunan yang menjejaskan pandangan tasik atau taman.

• Kedudukan tingkap baru yang menjejaskan privasi jiran.

6. Kawasan hijau dan landskap yang sensitif

Salah satu daya tarikan utama Setia Eco Park ialah taman ekologi, tasik, pokok matang dan landskap semula jadi. 

Masalah yang sering berlaku:

• Pemilik ingin menebang pokok untuk pembesaran rumah.

• Kerja tanah berhampiran tasik atau saliran memerlukan kawalan tambahan.

• Pengurusan mungkin menghadkan perubahan landskap yang ketara.

7. Kos renovasi yang sangat tinggi

Banglo di Setia Eco Park biasanya bersaiz besar (4,000–10,000 kaki persegi atau lebih). 

Akibatnya:

• Kos ubah suai sering mencecah ratusan ribu hingga jutaan ringgit.

• Kolam renang, basement, lift rumah atau extension premium memerlukan kos struktur yang tinggi.

• Kos pengurusan projek meningkat kerana syarat komuniti berpagar.

8. Had terhadap penginapan pekerja

Banyak komuniti premium tidak membenarkan pekerja binaan tinggal di tapak projek pada waktu malam.

Ini menyebabkan:

• Kontraktor perlu menyediakan asrama luar.

• Kos logistik meningkat.

• Tempoh projek boleh menjadi lebih panjang.

9. Sambungan bangunan yang melibatkan struktur asal

Ramai pemilik banglo lama di Setia Eco Park ingin menambah:

• Dapur basah besar.

• Bilik tetamu tambahan.

• Home theatre.

• Gym.

• Kolam renang.

• Sky garden.

Contoh projek renovasi di Setia Eco Park menunjukkan extension untuk ruang tamu kedua, kolam renang dan taman bumbung memerlukan kerja struktur yang kompleks. 

Ringkasan

Jika dibandingkan dengan kawasan banglo biasa, tiga masalah terbesar pemilik banglo di Setia Eco Park biasanya ialah:

1. Kelulusan dan pematuhan peraturan komuniti.

2. Kesukaran logistik akibat kawalan keselamatan komuniti berpagar.

3. Kos renovasi yang tinggi kerana standard kejiranan premium dan saiz rumah yang besar.

ANDA ADA PERTANYAAN?

Saya berpengalaman menyediakan pelan ubahsuai rumah di Setia Alam & kemukakan pelan ke MBSA hingga mendapat kelulusan, jika ada pertanyaan boleh hubungi saya di 011-28889537 atau emel ke pelukispelan1@gmail.com

Hasil kerja saya berkaitan ubahsuai rumah di Setia Alam boleh dilihat di sini;

==> https://www.youtube.com/@imosdesign/videos

KLIK SINI UNTUK KHIDMAT REKABENTUK PELAN UBAHSUAI RUMAH KE MBSA

Kenapa perlu kemukakan pindaan kepada pelan lulus untuk mendapatkan CCC selepas ubahsuai rumah disiapkan?

Berbincang di tapak binaan untuk pastikan pembinaan
atau ubahsuai rumah mematuhi pelan lulus dari PBT

Assalamualaikum & salam sejahtera! Waktu artikel ini ditulis, umat Islam sedang menjalani ibadah puasa & berbaki lebih kurang seminggu lagi untuk menyambut Aidilfitri. Selamat berpuasa & selamat menyambut Aidilfitri!

Kali ini saya nak bincang tentang masalah ubahsuai rumah; pelan telah diluluskan PBT, jadi klien telah membuat ubahsuai rumah tapi melencong dari pelan yang diluluskan. Klien pula meminta perunding mendapatkan CCC kepada ubahsuai rumah yang dibina tidak mengikut pelan lulus PBT. 

Untuk selesaikan masalah ini, perunding perlu melukis pelan baru yang dipanggil 'pindaan kepada pelan lulus' atau PKPL dan kemukakan semula ke PBT untuk mendapat kelulusan.

Mengemukakan pindaan kepada pelan lulus selepas kerja ubahsuai rumah siap adalah perlu sebelum mendapatkan CCC (Certificate of Completion and Compliance) kerana CCC hanya boleh dikeluarkan jika bangunan mematuhi pelan yang diluluskan oleh PBT. Berikut sebab utamanya: 

1. Keadaan rumah yang dibina berbeza daripada pelan lulus asal

Semasa pembinaan ubahsuai, kadang-kadang berlaku perubahan seperti:

• saiz ruang berubah

• tambah bumbung atau awning

• ubah kedudukan pintu, tingkap atau tangga

• tambah bilik atau tandas

Jika perubahan ini tidak sama dengan pelan asal yang diluluskan oleh PBT, maka pelan pindaan perlu dikemukakan supaya pelan baru mencerminkan keadaan sebenar ubahsuai rumah yang telah dibina.

2. Syarat untuk arkitek / PSP keluarkan CCC

CCC hanya boleh dikeluarkan oleh Principal Submitting Person (PSP) seperti arkitek atau jurutera yang bertanggungjawab terhadap projek tersebut.
PSP hanya boleh menandatangani CCC jika mereka mengesahkan bahawa:

• kerja pembinaan mematuhi pelan yang diluluskan, dan

• semua syarat teknikal dipenuhi.

Jika terdapat perubahan yang tidak diluluskan, PSP perlu kemukakan pelan pindaan dahulu sebelum CCC boleh dikeluarkan.

3. Mengelakkan status binaan tanpa kelulusan

Jika CCC dikeluarkan tanpa pindaan:

• rumah boleh dianggap binaan tidak ikut pelan

• PBT boleh keluarkan notis kesalahan bangunan

• pemilik mungkin dikenakan kompaun atau tindakan penguatkuasaan

4. Mengemaskini rekod rasmi bangunan

Pelan pindaan yang diluluskan memastikan rekod bangunan di PBT adalah tepat. Ini penting untuk urusan :

• jual beli rumah

• permohonan pinjaman bank

• penilaian cukai pintu

• urusan insurans

5. Pengesahan keselamatan dan pematuhan teknikal

Pindaan pelan juga membolehkan pihak profesional mengesahkan bahawa perubahan yang dibuat masih mematuhi syarat teknikal seperti:

• struktur bangunan

• sistem elektrik

• sistem saliran dan pembetungan

Kesimpulan:
Pindaan kepada pelan lulus perlu dikemukakan ke PBT selepas ubahsuai siap jika terdapat perubahan daripada pelan asal supaya keadaan rumah sebenar disahkan dan diluluskan oleh PBT, sekali gus membolehkan CCC dikeluarkan secara sah. 

KLIK SINI UNTUK KHIDMAT REKABENTUK PELAN UBAHSUAI RUMAH KE MBSA

Kenapa Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) lewat mengeluarkan kelulusan pelan ubahsuai rumah setelah pelan dikemukakan ke PBT?

 

Submit ke Majlis Perbandaran Planet Zargus untuk kelulusan pelan cepat!

Kenapa Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) lewat mengeluarkan kelulusan pelan ubahsuai rumah setelah pelan dikemukakan ke PBT?

Assalamualaikum & salam sejahtera! Banyak klien saya yang bertanya, kenapa PBT lambat keluarkan permit kelulusan pelan sampai berbulan-bulan ya?

Terdapat beberapa sebab mengapa Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) lewat mengeluarkan kelulusan pelan ubahsuai rumah setelah pelan dikemukakan. Berikut adalah antara sebab-sebab lazim:

1. Dokumen Tidak Lengkap atau Tidak Mengikut Piawaian

Pelan yang dikemukakan mungkin tidak lengkap, tidak mengikut spesifikasi teknikal yang ditetapkan, atau tidak mematuhi Garis Panduan PBT.

Contohnya, kekurangan dokumen sokongan seperti salinan hak milik, surat kebenaran tuan tanah, atau pelan arkitek yang tidak disahkan.

2. Pemeriksaan Teknikal Memerlukan Masa

PBT perlu mendapatkan ulasan teknikal dari pelbagai jabatan seperti:

• Jabatan Kejuruteraan
• Jabatan Perancang Bandar
• Jabatan Bangunan
• Bomba (jika berkaitan)

Kadang-kadang ada keperluan untuk lawatan tapak sebelum kelulusan diberi.

3. Beban Kerja PBT yang Tinggi

Permohonan yang diterima oleh PBT mungkin sangat banyak, tetapi kakitangan dan pegawai terhad.

Proses semakan mungkin tertangguh kerana keutamaan diberikan kepada projek yang lebih besar atau mendesak.

4. Isu Perundangan atau Zon

Pelan ubah suai mungkin melibatkan kawasan rizab, sempadan lot, atau bertentangan dengan zoning (zon guna tanah).

Ini memerlukan semakan lanjut, rundingan, atau pindaan sebelum boleh diluluskan.

5. Kegagalan Mengikuti Proses atau Respons Lambat dari Pemohon

Kadang-kadang PBT telah memberi komen atau permintaan untuk pembetulan, tetapi pemohon lambat memberi maklum balas atau membuat pindaan.

Setiap pembetulan pelan yang dibaiki oleh perunding (akitek@pelukis pelan) akan dikemukakan semula dan memanjangkan tempoh semakan oleh pegawai di PBT.

6. Gangguan Sistem atau Isu Dalaman

Sistem permohonan dalam talian (seperti OSC Online) mengalami gangguan teknikal.

Atau berlaku isu dalaman seperti mesyuarat jawatankuasa ditangguh, pertukaran pegawai, dsb.

Cadangan

Jika anda menghadapi kelewatan:

• Semak status permohonan secara dalam talian atau hubungi terus PBT.
• Pastikan dokumen lengkap dan terkini.
• Rujuk arkitek atau pelukis pelan anda untuk mempercepat pembetulan jika perlu
• Buat surat rasmi kepada PBT untuk mendapatkan maklum balas bertulis jika terlalu lama.

ADA PERTANYAAN KEPADA PBT ANDA?

Jika anda ada pertanyaan berkaitan masalah ubahsuai rumah di kawasan PBT anda, boleh hubungi PBT di kawasan anda, sila klik link ini untuk melihat senarai PBT di Selangor.

KLIK SINI UNTUK KHIDMAT REKABENTUK PELAN UBAHSUAI RUMAH DI SHAH ALAM

Apakah tindakan yang perlu dibuat jika pemilik mengubahsuai rumah sebelum mendapat permit selepas pelan dikemukakan ke PBT?

Pembinaan dihentikan atas arahan PBT kerana belum mendapat permit 

Assalamualaikum & salam sejahtera. Kali ini saya nak bincang tentang apakah tindakan yang perlu dibuat jika pemilik rumah mengubahsuai rumah sebelum mendapat permit dari PBT selepas pelan dikemukakan ke PBT. 

Jika pemilik rumah mengubahsuai rumah sebelum mendapat permit dari Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) selepas pelan dikemukakan, tindakan yang perlu diambil adalah seperti berikut:

Memberi Notis kepada PBT: 

Pemilik rumah perlu segera memberitahu PBT mengenai perubahan yang telah dilakukan. Jika perubahan tersebut melibatkan pelanggaran terhadap undang-undang atau syarat yang ditetapkan dalam pelan yang diluluskan, pemilik rumah mungkin perlu membuat permohonan pembetulan atau permohonan permit ubahsuai yang baru.

1. Menghentikan Kerja Pengubahsuaian: 

Jika kerja pengubahsuaian diteruskan tanpa permit yang sah, PBT berhak untuk mengeluarkan arahan berhenti kerja. Oleh itu, pemilik rumah perlu menghentikan segala kerja pengubahsuaian sehingga permit yang sah diperoleh.

.2. Pembetulan atau Permohonan Permit: 

Pemilik rumah perlu menghantar semula pelan yang telah disesuaikan (jika perlu) untuk mendapatkan kelulusan daripada PBT. Pelan ini mungkin perlu dikaji semula oleh pihak PBT untuk memastikan ia mematuhi semua peraturan dan undang-undang tempatan.

3. Potensi Denda atau Tindakan Undang-Undang: 

Jika pengubahsuaian telah dilakukan tanpa permit yang sah, pemilik rumah boleh dikenakan denda atau tindakan undang-undang oleh PBT. Denda tersebut boleh berbeza mengikut peraturan setempat dan seriusnya kesalahan.

4. Mematuhi Prosedur yang Ditetapkan: 

Pemilik rumah perlu mematuhi prosedur yang ditetapkan oleh PBT dan memastikan bahawa semua pengubahsuaian dilakukan mengikut garis panduan yang sah.

Amat penting untuk memahami bahawa mendapatkan permit sebelum memulakan kerja pengubahsuaian adalah langkah penting untuk mengelakkan masalah undang-undang dan memastikan keselamatan serta kesesuaian struktur rumah.

CONTOH MASALAH UBAHSUAI RUMAH DI SHAH ALAM 2025

a. Pemilik melantik perunding kemukakan pelan ke MBSA untuk dapatkan permit ubahsuai rumah.

b. Sementara menunggu kelulusan pelan, pemilik mengarahkan kontraktor untuk memulakan kerja ubahsuai rumah dan engkar nasihat perunding untuk bersabar menunggu sehingga mendapat permit kelulusan pelan dahulu.

c. Pihak MBSA membuat lawatan di tapak dan mendapati rumah sedang dalam kerja pembinaan, lalu mengarahkan kontraktor menghentikan kerja pembinaan serta-merta. 

d. MBSA menghubungi perunding dan memberi amaran tentang kesalahan pemilik rumah.

e. Dalam kes ini, MBSA boleh merobohkan binaan haram tersebut, pemilik boleh didenda sehingga RM25k atau lebih. Perunding pula boleh didenda dan digantung lesen praktik sebagai akitek@pelukispelan oleh Lembaga Akitek.

f. Untuk selesaikan masalah di atas, pemilik perlu membuat rayuan kepada MBSA. Peluang untuk mendapat kebenaran mengekalkan binaan yang telah dibina bergantung kepada budi bicara pihak MBSA. KLIK SINI UNTUK CARA MEMBUAT RAYUAN KE MBSA.

KLIK SINI UNTUK KHIDMAT REKABENTUK & PENYEDIAAN PELAN UBAHSUAI RUMAH DI SHAH ALAM

8 Masalah yang akan dihadapi pemilik jika ubahsuai rumah tanpa permit dari pihak berkuasa tempatan

 

PBT merobohkan rumah yang dibina tanpa permit - gambar hiasan

Assalamualaikum & salam sejahtera, salam tahun baru 2025. Ramai pemilik yang patuh peraturan PBT dan mohon permit ubahsuai rumah, tapi ada juga segelintir yang degil membuat ubahsuai rumah tanpa memohon permit. Mengubahsuai rumah tanpa mendapat permit daripada pihak berkuasa tempatan boleh menyebabkan pelbagai masalah bagi pemilik rumah. Berikut adalah beberapa masalah utama yang mungkin dihadapi:

1. Denda atau Saman:

   Pihak berkuasa tempatan berhak mengenakan denda atau saman kepada pemilik rumah yang melaksanakan pengubahsuaian tanpa permit yang sah. Denda ini boleh menjadi sangat besar bergantung pada jenis perubahan yang dilakukan.

2. Perintah Merobohkan Binaan:

   Pihak berkuasa boleh mengeluarkan perintah untuk merobohkan struktur tambahan atau perubahan yang dibuat tanpa kelulusan. Ini bermakna pemilik rumah perlu membayar kos tambahan untuk mengembalikan rumah kepada keadaan asal.

3. Kesulitan dalam Menjual Rumah:

   Jika rumah yang diubahsuai tanpa permit dijual, pembeli mungkin menghadapi kesulitan dalam mendapatkan pembiayaan dari bank atau institusi kewangan kerana perubahan yang dilakukan mungkin tidak memenuhi standard atau syarat yang ditetapkan oleh pihak berkuasa tempatan.

4. Keselamatan dan Kebajikan:

   Tanpa kelulusan pihak berkuasa, perubahan yang dilakukan mungkin tidak mematuhi kod keselamatan atau standard pembinaan yang diperlukan. Ini boleh mengancam keselamatan struktur rumah dan mendedahkan penghuni kepada risiko kebakaran, kebocoran, atau masalah lain.

5. Tiada Perlindungan Insurans:

   Banyak polisi insurans rumah tidak akan melindungi kerosakan atau kerugian yang disebabkan oleh pengubahsuaian yang dilakukan tanpa permit yang sah. Ini bermakna jika berlaku kejadian yang tidak diingini, pemilik rumah mungkin tidak dapat menuntut pampasan daripada insurans.

6. Tindakan Undang-Undang:

   Selain denda, pihak berkuasa tempatan mungkin mengambil tindakan undang-undang terhadap pemilik rumah untuk memastikan pematuhan terhadap undang-undang dan peraturan pembinaan yang ada.

7. Gangguan Aktiviti Harian:

   Sekiranya kerja pengubahsuaian dilakukan tanpa izin, pihak berkuasa boleh mengarahkan penghentian kerja serta-merta. Ini boleh menyebabkan gangguan kepada pemilik rumah, menyukarkan mereka untuk menyelesaikan projek dengan lancar.

8. Penyambungan dan Ubahsuai Tidak Diiktiraf:

   Tanpa permit yang sah, sebarang ubahsuai yang dilakukan pada rumah tidak akan diiktiraf secara rasmi oleh pihak berkuasa. Ini boleh menjejaskan nilai hartanah dan mempengaruhi kemampuan untuk mendapatkan lesen atau permit lain di masa depan.

KESIMPULAN

Secara keseluruhan, penting untuk mendapatkan permit ubahsuai rumah sebelum memulakan sebarang kerja untuk memastikan pematuhan dengan undang-undang tempatan dan mengelakkan masalah di kemudian hari.

Patuhilah nasihat perunding samada akitek @ pelukis pelan yang anda lantik, kerana nasihat mereka akan selamatkan anda dari membazir wang membayar saman PBT serta lain-lain kerugian yang akan menyusahkan dimasa depan.

AMARAN DENDA HINGGA RM50,000 JIKA UBAHSUAI TANPA PERMIT DARI MBSA!

Saya banyak berurusan dengan MBSA dan MBSA mempunyai syarat yang ketat serta amaran yang keras kepada pemilik rumah yang mengubahsuai rumah sebelum mendapat permit atau ubahsuai rumah melencong dari pelan yang diluluskan. Dibawah adalah amaran keras MBSA kepada sesiapa yang melanggar peraturan ubahsuai rumah di Shah Alam.

Skrinshot di bawah adalah keratan dari teks penuh dari lamanweb MBSA yang anda bleh baca di SINI

KLIK SINI UNTUK KHIDMAT REKABENTUK PELAN UBAHSUAI RUMAH & KELULUSAN PELAN DI SHAH ALAM

Masalah Ubahsuai Rumah - Masalah mendapatkan CCC atau CF kepada rumah yang telah siap dibina

 

Gambaran rumah sedang dalam pembinaan

Assalamualaikum & salam sejahtera kepada para pembaca blog. Selamat meninggalkan 2024 & selamat bertemu dengan tahun 2025, semoga tahun baru ini membawa banyak kebaikan & kemajuan kepada kita. 

Kali ini saya nak bincangkan secara ringkas tentang masalah mendapatkan CCC@CF kepada rumah yang telah siap diubahsuai.

Dalam usaha untuk mendapatkan CCC (Certificate of Completion and Compliance) atau CF (Certificate of Fitness for Occupation) bagi rumah yang telah siap dibina, terdapat beberapa masalah yang sering dihadapi oleh pemaju, kontraktor, dan pemilik rumah. Berikut adalah beberapa masalah utama yang sering timbul:

1. Kegagalan Mematuhi Spesifikasi Rekabentuk

• Sekiranya rumah atau bangunan yang dibina tidak mematuhi rekabentuk yang telah diluluskan oleh pihak berkuasa tempatan (PBT), masalah ini boleh menyebabkan kegagalan dalam permohonan CCC atau CF.
• Perubahan yang tidak mendapat kelulusan, seperti penambahan atau pengurangan ruang, boleh menghalang proses mendapatkan sijil tersebut.

2. Masalah Dokumentasi yang Tidak Lengkap

• Salah satu keperluan untuk mendapatkan CCC atau CF adalah dokumen lengkap yang menunjukkan bahawa rumah tersebut mematuhi semua peraturan dan undang-undang bangunan.
• Kegagalan untuk menyediakan laporan ujian, sijil-sijil pengesahan dari kontraktor dan jurutera, atau dokumen perancangan yang lengkap boleh menghalang proses kelulusan.

3. Kelewatan Pihak Berkaitan

• Proses mendapatkan CCC atau CF boleh terjejas jika terdapat kelewatan dalam pemeriksaan oleh pihak berkuasa tempatan atau jabatan yang terlibat.
• Proses pemeriksaan yang tertangguh atau tidak dijalankan dengan segera boleh menyebabkan rumah tidak dapat diduduki dalam jangka masa yang dirancang.

4. Pematuhan Kepada Piawaian Keselamatan dan Kualiti

• Jika sesebuah bangunan tidak mematuhi piawaian keselamatan (contohnya, sistem elektrik atau paip yang tidak mengikut standard), ia boleh menyebabkan masalah dalam proses kelulusan CCC atau CF.
• Pemeriksaan keselamatan adalah sangat penting, dan kegagalan dalam hal ini boleh menyebabkan penolakan permohonan.

5. Isu Alam Sekitar

• Jika pembangunan tidak mematuhi peraturan alam sekitar yang ditetapkan, seperti pengurusan sisa binaan atau penilaian impak alam sekitar, ini boleh menyebabkan masalah dalam mendapatkan CCC atau CF.
• Masalah ini termasuk pencemaran atau pengabaian langkah-langkah untuk menjaga kelestarian alam sekitar di tapak pembinaan.

6. Kegagalan Mengikuti Prosedur Pembinaan yang Betul

• Pembinaan yang tidak mengikut prosedur yang ditetapkan, seperti kerja-kerja yang tidak mengikut peraturan kejuruteraan atau struktur yang tidak kukuh, boleh menangguhkan atau membatalkan permohonan untuk mendapatkan CCC atau CF.

7. Masalah Dengan Kontraktor dan Sub-Kontraktor

• Jika kontraktor atau sub-kontraktor tidak dapat menunjukkan pengesahan kualiti kerja atau tidak menyelesaikan kerja-kerja pembinaan dengan baik, ini boleh menyebabkan masalah dalam mendapatkan CCC atau CF.
• Kegagalan menyiapkan kerja-kerja akhir atau masalah dalam penyempurnaan kerja boleh mempengaruhi kelulusan.

8. Isu Pengurusan Tapak

• Ketidakteraturan atau kekurangan pengawasan di tapak pembinaan boleh menyebabkan kelewatan atau pelanggaran terhadap syarat-syarat yang ditetapkan dalam peraturan pembangunan.
• Keadaan tapak yang tidak teratur atau tidak memenuhi syarat keselamatan boleh menangguhkan proses mendapatkan CCC atau CF.

9. Kos yang Tinggi untuk Pembaikan atau Penambahbaikan

• Kadangkala, pihak berkuasa tempatan mungkin memerlukan pembaikan atau penambahbaikan yang memerlukan kos tambahan sebelum CCC atau CF dapat dikeluarkan. Ini boleh memberi beban kewangan kepada pemaju atau pemilik rumah.

10. Keperluan Pihak Berkaitan Lain

• Selain daripada pihak berkuasa tempatan, ada kalanya permohonan CCC atau CF memerlukan pengesahan dari pihak lain seperti pihak bomba atau pihak berkuasa elektrik. Kelewatan atau kegagalan dari pihak-pihak ini boleh menangguhkan proses kelulusan.

11. Ketidakpatuhan Terhadap Garis Panduan Bencana Alam

• Di beberapa kawasan yang terdedah kepada bencana alam, seperti banjir atau tanah runtuh, rumah perlu dibina dengan cara yang mengikut garis panduan keselamatan bencana alam. Kegagalan mematuhi piawaian ini boleh menghalang kelulusan.

Kesimpulannya, setiap satu daripada masalah ini memerlukan penyelesaian yang teliti dan perancangan yang baik bagi memastikan proses mendapatkan CCC atau CF berjalan lancar.

KLIK SINI UNTUK KHIDMAT REKABENTUK PELAN UBAHSUAI RUMAH DI SHAH ALAM

Masalah Ubahsuai Rumah Berkembar @ Rumah Semidi di Shah Alam, Selangor D.E.

Video contoh rekabentuk tambahan ubahsuai rumah semidi setingkat 

Assalamualaikum & salam sejahtera kepada semua pengunjung blog saya. Waktu artikel ini ditulis umat Islam sedang berpuasa hari ke 17 Ramadan, jadi saya ucapkan selamat berpuasa & berbuka kepada semua umat Islam & selamat berbelanja di bazar Ramadan kepada sahabat2 non-Muslim.

Kali ini saya nak bincang sedikit tentang masalah ubahsuai rumah berkembar @ rumah semidi di Shah Alam. MBSA mempunyai syarat yang agak ketat berkaitan ubahsuai rumah berkembar. Ini meliputi rumah berkembar jenis lot tengah, rumah berkembar lot tepi & rumah berkembar jenis end-lot.

A. CONTOH MASALAH UBAHSUAI RUMAH BERKEMBAR JENIS LOT TENGAH

1. Encik X telah membeli rumah berkembar setingkat jenis intermediate di seksyen 30 Shah Alam, Selangor. Beliau berhajat untuk membuat tambahan porch, ruang tamu, bilik & dapur seperti lakaran pelan dibawah ;

Gambar lakaran pelan tambahan rumah semidi 1tkt

2. Encik X kemudian melantik saya untuk menyediakan pelan ke MBSA. Saya maklumkan beliau bahawa tambahan rumah berkembar tertakluk kepada had anjakan seperti video di bawah ;

3. Saya juga maklumkan beliau bahawa dalam pelan, tambahan yang dibenarkan MBSA ada 2 jenis;

a. Tambahan dibenarkan dalam had anjakan 10ft bahagian depan, tepi & belakang

b. Tambahan melebihi had anjakan dibenarkan adalah teres terbuka dengan anjakan 5ft tepi dan 5ft belakang

dibawah adalah lakaran had tambahan dibenarkan yang saya tunjuk kepada klien ;

Gambar lakaran pelan tambahan semidi melebihi anjakan yang dibenarkan

B.  DENDA UBAHSUAI RUMAH MELEBIHI ANJAKAN TEPI & BELAKANG

Saya maklumkan kepada Encik X bahawa tambahan teres tepi & belakang melebihi anjakan 5ft dibenarkan oleh MBSA tapi akan dikenakan denda sebanyak RM1400.

Klien kecewa kerana tidak dapat membuat tambahan rumah seperti yang dihajatkan, sebaliknya terpaksa akur peraturan pihak majlis untuk membina dalam had anjakan yang dibenarkan.

Pelan kemudian dilukis pengikut had tambahan yang dibenarkan & dikemukakan ke MBSA hingga mendapat kelulusan & permit ubahsuai rumah.

C. MASALAH YANG BERLAKU DI TAPAK BINAAN

Encik X kemudian mengarahkan kontraktor untuk membuat pembinaan melebihi had anjakan yang diluluskan MBSA selepas mendapat permit ubahsuai rumah. Jiran2 pulak membuat komplen ke MBSA kerana tambahan yang dibina terlalu hampir dengan pagar rumah mereka (rumah semidi) dan mengganggu privasi mereka.

MBSA buat rondaan dan didapati ubahsuai melebihi had kelulusan yang dibenarkan, lalu di arahkan berhenti kerja2 ubahsuai di tapak & merobohkan struktur binaan yang melebihi anjakan. Dalam masalah di atas, jika pemilik patuh arahan & merobohkan binaan yang melebihi anjakan & membina semula seperti had yang diluluskan, maka MBSA tidak akan keluarkan denda kerana telah mematuhi had yang diluluskan.

D. APA BERLAKU JIKA PEMILIK ENGKAR ARAHAN MBSA?

MBSA boleh keluarkan denda & merobohkan struktur binaan tersebut. Kos kerja2 perobohan oleh pihak majlis akan ditanggung oleh pemilik & disertakan dalam denda; jumlah denda bergantung kepada keluasan tambahan & boleh mencapai RM25k atau lebih.

MBSA juga boleh melaporkan hal ini kepada Lembaga Akitek Malaysia & akitek/drafman yang terlibat menguruskan projek ini boleh dikenakan denda atau dibatalkan lesen praktik sebagai akitek/drafman.

Jadi dalam hal ini pihak akitek/drafman juga menanggung risiko dan pemilik menanggung risiko denda/saman & rumah dirobohkan.

E. APA PERLU DILAKUKAN OLEH PEMILIK RUMAH?

Patuhilah undang2 & had ubahsuai rumah yang digariskan oleh MBSA. Dijamin kocek anda selamat & jiran2 anda pun suka dengan anda. 

Untuk bacaan lanjut tentang had ubahsuai rumah semidi anda boleh klik link dibawah ;

1. HAD UBAHSUAI RUMAH BERKEMBAR DI SHAH ALAM

2. KEBENARAN UBAHSUAI MELEBIHI HAD ANJAKAN OLEH MBSA

ADA PERTANYAAN? Emel soalan anda ke pelukispelan1@gmail.com

Saya harap perkongsian kali ini memberi manfaat kepada pemilik rumah semidi yang berhajat mengubahsuai rumah. Sila share artikel ini jika boleh memberi manfaat kepada orang lain, selamat berpuasa & jumpa lagi dalam post yang akan datang!

KLIK SINI UNTUK KHIDMAT REKABENTUK PELAN UBAHSUAI RUMAH DI SHAH ALAM

Masalah Ubahsuai Rumah - Pembeli rumah terpaksa bayar denda penjual rumah!

Assalamualaikum & Selamat berpuasa & berbuka! Kali ini saya nak kongsi tentang Masalah Ubahsuai Rumah di Shah Alam, dimana Pembeli rumah (3rd buyer) terpaksa bayar denda penjual rumah yang telah membuat ubahsuai terdahulu melencong dari kelulusan pelan MBSA. Untuk menjaga privasi klien, saya ceritakan secara umum tanpa menyebut nama & alamat pemilik, cuma saya paparkan seksyen lokasi rumah & visual bergambar.

Lebih kurang 2 minggu lepas, saya telah mengemukakan pelan ke MBSA untuk mendapatkan kelulusan ubahsuai rumah kepada klien yang telah membeli rumah di seksyen U8. Rumah tersebut telah diubahsuai oleh pemilik asal & salinan pelan lulus yang asal tahun 2003 diserahkan kepada pemilik baru.

Ringkas cerita, sewaktu saya di kaunter Jabatan Bangunan MBSA, hasil semakan didapati cadangan pelan yang saya kemukakan menepati syarat kelulusan MBSA, iaitu tambahan bahagian depan, tepi dan belakang adalah mengikut setback anjakan yang dibenarkan.

Tapi dari hasil semakan pelan juga didapati bahawa pemilik lama telah membuat ubahsuai bahagian belakang balkoni tingkat atas tanpa kelulusan dalam pelan yang terdahulu; dalam hal ini saya juga kemukakan pelan lulus pemilik terdahulu untuk disemak MBSA. Dalam pelan lulus yang lama tidak ada permohonan untuk membuat balkoni, jadi MBSA mengarahkan bahawa tambahan balkoni (oleh pemilik lama) dilabelkan sebagai cadangan baru. Sila lihat gambar di bawah.

Akibatnya, MBSA telah mengarahkan klien saya untuk membayar denda ubahsuai yang telah dibina dahulu oleh pemilik asal, walaupun sebenarnya kesalahan tersebut perlu ditanggung oleh penjual rumah. Untuk mendapatkan kelulusan bagi permohonan ubahsuai yang baru, klien saya terpaksa membuat bayaran tambahan iaitu denda RM1115, denda 5 kali ganda dari jumlah bil proses pelan atas sebab 'membina dahulu sebelum mendapat kelulusan pelan'.

Selepas bayaran denda dibuat maka barulah pelan-pelan tersebut diluluskan, permit kerja telah dikeluarkan dan sekarang klien saya sekarang sedang membuat ubahsuai rumah di tapak. Beliau terpaksa menghubungi pemilik/penjual rumah asal dan berbincang untuk mendapatkan gantirugi denda yang terpaksa ditanggungnya.

NASIHAT SAYA KEPADA PEMBELI RUMAH

Jika anda ingin membeli rumah dari pemilik yang telah membuat ubahsuai, sila pastikan bahawa;
- ubahsuai yang terdahulu ada kelulusan dari PBT
- ubahsuai dibina sama seperti pelan yang diluluskan
- semua salinan dokumen seperti resit/bil/pelan rumah asal diserahkan kepada anda
- dalam perjanjian jualbeli rumah dinyatakan bahawa semua bil/fee/denda rumah terdahulu ditanggung oleh penjual/pemilik asal rumah

Ini adalah perlu untuk mengelakkan anda dari menanggung beban tambahan disebabkan oleh kesalahan yang dilakukan oleh pemilik rumah asal. Jika ubahsuai yang terdahulu melencong dari pelan lulus, maka eloklah buat perjanjian tambahan bahawa penjual rumah akan menanggung denda ubahsuai tersebut jika dikenakan oleh PBT. Setakat itu sahaja kali ini, jumpa lagi dalam post yang akan datang & Selamat menjalani ibadah Puasa Ramadan!

KLIK SINI UNTUK KHIDMAT REKABENTUK & SUBMISSION PLAN KE MBSA

 

Masalah Ubahsuai Rumah - Pemilik Lama Ubahsuai Rumah Tanpa Kebenaran Majlis

Assalamualaikum & Salam sejahtera!

Terimakasih kerana masih sudi mengunjungi blog yang brutal ini (haha). Kali ini kita nak bincangkan masalah 'Pemilik Lama buat Tambahan Rumah Tanpa Kebenaran MBSA'. Saya kaitkan hal ini dengan MBSA, kerana pengalaman saya menghadapi & menyelesaikan masalah ini di kawasan Shah Alam.

YANG BEST NYER!
Anda sebagai 2nd buyer telah membeli sebuah rumah 2nd hand di Shah Alam dan didapati pemilik lama telah mengubahsuai rumah tersebut tanpa sebarang pelan ubahsuai dan tidak pernah mendapat kebenaran ubahsuai rumah dari pihak majlis.

YANG TAK BEST NYER!
Masalahnya, anda nak ubahsuai rumah tersebut tapi tak mau dikenakan denda oleh majlis kerana ubahsuai terdahulu oleh pemilik asal tiada kelulusan.

Berikut adalah langkah penyelesaiannya ;

1. Buat semakan di MBSA, tingkat 21

Pergi ke tingkat 21, MBSA dan buat semakan fail pelan lulus lama di kaunter. Minta staf di kaunter semak alamat rumah/nama dalam database komputer MBSA samada pemilik asal rumah tersebut pernah membuat permohonan ubahsuai rumah. Jika tiada rekod permohonan, sah anda dah kena paw dengan pemilik lama, jadi anda perlu buat surat rayuan beb!

2. Buat surat akuan/rayuan

Cuba hubungi pemilik lama dan minta beliau tulis surat akuan mengesahkan ubahsuai rumah yang telah dilakukan oleh beliau tiada kelulusan dari pihak MBSA. Tapi jika pemilik lama tidak dapat dihubungi atau telah gol (gol tu mati daa), maka anda perlu tulis sendiri surat akuan tersebut dan nyatakan bahawa pemilik asal telah gol atau tidak dapat dihubungi. Nyatakan juga dalam surat tersebut bahawa anda minta dikecualikan dari denda ubahsuai rumah kerana tambahan rumah tersebut telah dibuat oleh pemilik asal.

3. Kemukakan surat akuan/rayuan ke MBSA

Buat 2 salinan surat akuan, ambil gambar rumah sediada dan buat lakaran pelan kasar bersaiz A4 bahagian rumah yang ingin anda ubahsuai. Kemukakan semua dokumen ini ke tingkat 8, Jabatan Bangunan MBSA dan minta staf kaunter cop terima salinan surat tersebut. 

Salinan surat yang dicop akan ditandatangani staf kaunter dan mempunyai tarikh terima. Salinan surat ini perlu anda simpan kerana ia akan digunakan sebagai rujukan untuk 'follow-up' status rayuan anda. Pihak majlis biasanya akan menjawab dalam tempoh 14 hari bekerja melalui pos (tapi biasanya lebih lama jika melibatkan cuti umum yang panjang giller).

4. Lantik akitek/perunding

Setelah anda terima surat jawapan resmi dari MBSA yang memberi kebenaran ubahsuai dan mengecualikan anda dari didenda, maka bolehlah anda lantik mana-mana akitek/perunding yang akan menguruskan kerja rekabentuk ubahsuai rumah, menyediakan pelan ubahsuai rumah, mengemukakan pelan tersebut ke pihak majlis hingga mendapat kelulusan. 

Pihak perunding juga biasanya akan menguruskan kerja penyediaan surat rayuan dan submit ke MBSA, follow-up hingga mendapat jawapan. Dengan ini anda boleh relaks tak perlu kelam-kabut naik-turun MBSA tiap-tiap hari, hanya sediakan sedikit duit yang jumlahnya beribu-ribu untuk bayar fee perunding sahaja hahaha....mudah & murahkan?

InsyaAllah dalam blog-post akan datang, saya akan cuba bincangkan masalah ubahsuai rumah; pemilik lama ubahsuai rumah melencong dari pelan yang diluluskan pulak dah, 2nd buyer pulak nak renovate rumah tu, macamana nak dapat kelulusan & elakkan saman ubahsuai rumah melebihi had anjakan bangunan? Jumpa lagi!